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今日は箕面で打ち合わせ。
ＰＭ２：００から江坂オフィスで、個別相談です。
「定期借地契約か、リースバック契約」どっちが得？の小冊子が無料でダウンロードきるようになりました。
本稿で以前掲載していたのですが、法改正等があり改訂版を作成しました。
本ブログでのアクセス数が多いのが、「リースバック方式」です。
今回ＣＦネッツ本部の協力で、ダウンロードして頂くことができます。
景況感が悪化している時期に、イニシャルコストを抑えることができるのが、定期借地、リースバックです。
リースバックについては、知ってそうで知らない方が多いものです。
また定期借地についても同じです。
「ダウンロード」はこちらから
土地有効活用のお役に立てば幸いです。
更に詳しいことをお知りになりたい方は、ご相談ください。
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以前リースバック方式について本稿で、特集したことがあるが、未だにアクセス数のトップである。問い合わせも多い。
私が手がけた土地有効利用で、リースバック方式による、賃貸借契約と土地だけを貸してしまう定期借地契約がある。(事業用）
どちらが良いのか？
結論から言うとどちらもあまり変わらないが、後は節税をどうするかによって個々に変化は出てくる。
リースバックの場合自分の所有する土地の上に自分の名義の建物を建てる。
建築費用は、建築代金の一部または全部をテナント（借主）が立替てくれる。
立替たお金を賃料と相殺して分割で返金して行くので、建築代金の融資ではないので、金利はかからない。
定期借地の場合土地だけを地代で１５年間（事業用）貸すことになる。
どちらが得なのか？
問題は貸主が手許に入るキャッシュフロー（CF）である。
リースバックの場合テナントは建築費用を立て替えるリスクを負う。
テナントにリスクがある分貸主は、建物を所有者になるメリットがある。
そして互いに消費税のリスクを負う。定期借地の場合は地代には消費税は賦課されないが、リースバックの場合事業用の賃貸借契約になるので消費税が賦課される。
節税の意味では、リースバックの場合建物は地主の所有権となるので、減価償却できる。
地主は、定期借地の場合固定資産税は土地のみ賦課されるが、リースバックの場合は、建物の固定資産税も賦課される。
ただし、内装設備等はテナントが固定資産税を負担する。
この複雑なメリットとデメリットを総合的に判断し、貸す側も借りる側が賃料や地代のどちらが有利か判断し、利害の合意により契約するのである。
ここに書きつくせないので、ご相談のある方はご連絡下さい。
個別相談は予約が必要です。（無料相談）
このブログへのアクセスで一番多くの方が「リースバック方式」をご覧になっています。
随分前に最終回を掲載したのですが、「リースバック方式」で更に注意したい事柄を追加いたします。
「リースバック方式」とは土地を持っている地主がテナントに賃貸しすることを言います。
通常は地主が建物を建て貸すのですが、「リースバック方式」では建物の建築費用をテナントに一時立て替え（建築協力金）てもらい、その費用を地主が無利息で分割返済することを言います。
もちろん建物は地主の名義で固定資産税も地主持ちです。
メリットは地主が契約当初に自己資金なしに賃貸事業ができると言うことです。
デメリットは賃貸契約中にテナントが倒産したり、経営不振で閉店してしまうことがあります。そうなると毎月当てにしてた収入が突然入らなくなります。
そこでそのデメリットの回避方法として、契約時に幾つかの特約を設けておくことです。
先ず、途中解約の場合は建築協力金は残金全額没収する旨の特約。そして保証金は解約時期により返還金を変える。例えば３年未満に解約の場合１割、３年以上５年未満の場合３割、５年以上１０年未満の場合は５割、１０年以上１５年未満の場合７割、１５年以上の場合全額返還する。と言う特約を入れておく。（ただし、建築協力金・解約引きには税金が賦課されます）
そして解約予告は通常６ヶ月前の予告にしておく。６ヶ月間の間に次のテナントを募集できるからです。
次のテナントは早いうちに募集することで、良いテナントを選考する時間ができます。
最近では「居抜き」専門に借りるテナントも沢山います。「居抜き」の場合内装費用だけで「リペアー」して済むのでコストを抑えられるからです。
但し、相手はプロです幾ら不動産に詳しい地主さんでもプロには適いませんので、専門家に相談するのが一番です。
「リースバック方式」について詳しく知りたい方は遠慮なくご相談下さい。
前回は「落とし穴」について、ご説明いたしましたが、仲介業者にもしっかりとした倫理観のある会社も沢山あることも付け加えておきます。
さて、今回は「テナント・リーシング」（借り主探し）の具体的なポイントをご説明致します。
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「リースバック方式」3
造成工事についての「落とし穴」についてご説明致します。
「リースバック方式」の場合、建物の建築費は「建築協力金」で建築しますので始めに地主様がお金を持ち出す必要がなく、テナント側が支出した「建築協金」を契約期間中に月々賃料と相殺して返還します。
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前回「リースバック方式」１では「リースバック」のシステムや契約方法をご説明しました。
今回は、「テナント・リーシング」借地人探し・借り主募集についてご説明致します。
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