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2010年3月25日

2010年3月25日 (木)

「重要事項説明証」

今日も雨rain

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続きますねえ、雨が

西高東低で気温も低く、今日は寒い一日でした

朝一番に来週の取引のために

重要事項の説明を売主、買主に立ち会って頂いた

前回大阪府との重要事項検討委員会での事柄を守り

契約前に重要事項の説明行なった

※宅建協会の検討委員会での問題点のまとめ

1.重要事項の説明時期について

国は重説(重要説事項明書)の説明時期を法制化する意向で、顧客属性以外の物件状況等、事前に作成ができる部分については、先に重説を作ってから広告するのが望ましい

2.事前説明資料について

規定されていないが、重説がどのような内容を説明するのか、理解してもらうには必要があり、別添で交付することが望ましい

3.供託所等の記載について

供託所等の記載トラブルは起こっていないが、供託金・保証協会について、説明を加えると親切である

4.説明する取引主任者(宅地建物取引主任者)について

重説を行なう取引主任者が、自分の会社以外の取引主任者の場合は、どこの誰が説明するか分かるように記載すれば良い

5.宅建業の免許について

免許の有効年月日を記載する方が望ましい

6.記載業者の連帯責任

連帯世金証明書に記載しなくても、重説に記載している宅建業者については、連帯責任は発生する

7.重説作成日の記載について

重説作成日を記載する意味はないが、拒む理由もない、日付を入れるのであれば、この日付が何を示す日付か記載すべきである

8.個人の資産状況の調査義務について

個人の資産状況については、調査できないため、重説ではそこまで求められない

不実告知を行なうこと及び何らかの形で知りえたのに説明しなかった場合は問題となる

9.賃借人の同居の記載について

契約時期によっては同居人が分からない場合もあるが、知りえた場合は説明した方が良い

買主が目的を達せられるかが問題であり、物件の瑕疵にあたるかどうかで記載を判断してもらえば良い

10.「敷地内の擁壁」「法地(のりち)」「隣地との境界に越境物が存在する事実」の記載について

不動産の表示等の備考欄に図面を付けて記載する

書ききれないようであれば、別表で添付しても構わない

11.ハザードマップの取扱いについて

情報があるなら付ける必要がある(水害・土砂災害)

活断層については、現実的にはそこまで義務付けられない

12.過去にあった建物の種類・構造等について

工場等の土壌汚染調査については、売主側が調査を行なっているかどうかを記載しておく必要がある(閉鎖謄本まで必要はない)

13.建築確認・検査済証の有無の記載

それぞれ有無を確認しておく必要があるが、検査済証がなければ無いとの記載で良い

14.未登記部分の調査について

増築部分の正確な面積の調査等は必要なく、固定資産台帳まで調査する必要はない

図面を付けて、どの部分が未登記であるか示せば良い

15.重説への記名押印

重説に消費者自身の記名押印が必要

16.登記簿に記載された事項について

記載が望ましい

特に抵当権がついている時には記載すべきである

別添資料のみとしても問題はない

以上不動産取引でトラブルが発生しやすい事項についてのまとめである

上記以外にも細部に渡って記載する項目があるが、宅建業法上の説明義務(法35条1項一号~十四号)を遵守して説明することが大切である。

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