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2009年6月3日

2009年6月 3日 (水)

「定期借地権」ビレッジガルテン

今日は曇っていますが、蒸し暑いく少し歩くと汗ばみます。cloud

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今回、箕面市内で「定期借地権」付き戸建て住宅を建築予定です。

定期借地権(居住用の場合)とは。

存続期間50年以上の借地権(借地借家法上、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を借地権といいます。法2条1号)

●期間が満了したときに契約の更新がないこと

●建物の再築による存続期間の延長がないこと

●建物の買取請求をしないこと

上記の特約をすることができます(法22条)。この定期借地権では、期間が満了すれば契約は終了し、土地は更地で戻ってきます。

契約の要件としては。

●存続期間が50年以上であること

●前述した特約は公正証書による等書面によってすること(法律上は、この特約を公正証書による等書面によってすることとされていますが、契約全体を書面とするのが普通です。)
したがって、公正証書による契約とします。

50年と言えば貸す側も、借りる側も長い年月ですでが、リスクを背負って賃貸住宅経営をすることを考えれば、安定した収入を見込めます。

また、賃貸住宅を経営しながら、土地活用の選択肢の一つと考えれば有効な利用方法です。

日本人の住宅を買い換える回数が2.7回です。

生涯所得の大半を世界一高い土地代金に費やすので、可処分所得が低いのも世界ではワーストクラスです。

昭和39年に千里ニュータウンができて、46年になります。

今ニュータウンはどのように様変わりしているでしょうか?

完成当時から、大阪万博を経て、高度成長期を支えてきた、昭和の労働戦士が定年を迎え高齢化した住民、そしてこの不景気で活気がなく、近隣センター内はシャッター街となっています。

これがもし定期借地権であったなら、あと4年で取り壊し、新しい街並みが創造できますが、千里ニュータウンには使用権利の年月に対して出口がありません。

府営住宅、公団住宅、公団の分譲住宅、市営住宅のすべてが縦割りの行政です。(現実的に話しが進まない)

公団の分譲住宅の建て替えの案件はあるみたいですが、区分所有者の4/5の合意がなければ成立しません。

総ての方の合意を得るには、時間とそれをまとめる労働力が必要になり、困難を極めています。

たとえ、合意しても昨今の建築会社の事情を考えると、完成までの不安は拭いきれません。

事実、合意していた立て替えが、昨年の建築費の高騰で頓挫しているケースもあります。

一口に50年ですが、長いようで短いものです。

現行法では定期借地権は50年以上と言う存続期間の要件があります。

殆どが51年の定期借地権契約で、最初の一年は建築期間と建物販売期間に費やしますので、実質的には50年間と表現しています。

不動産投資や土地有効活用には、必ず出口が必要です。

一方地主側はリスクが少ない分リターンも少ないですが、固定資産税の軽減措置や都市計画税の軽減の恩恵をうけることになり、無借金で土地活用ができます。

また相続の時には、土地は建築基準法に基づいて文筆されているので、一筆づつ相続ができるので、共有名義にするこなく相続ができます。

先日も本稿で投稿しましたが、「シティーサイエンス」と業務提携を結びこの事業に取り組んでいます。

旨く行けば、近隣の新築住宅の販売価格の半分近い価格で、住宅を提供することができます。

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