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2009年5月25日

2009年5月25日 (月)

「不動産は下げ止まり?」

今日も箕面市は晴れています。sun

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今日は先週が行事予定が詰まっていたので、溜まった仕事をこなす日に一日空けました。

集中して仕事に取り組む気ですが、こんな日に限って飛び込みのアポイントが入ります。

結局今日も個別相談で詰まってしまいました。

先日東京へ行った際に、全国から不動産業者が集まって話をしたが「不動産価格が下げ止まってないですか?」と言う声が多かった。

確かに、大幅な下落は止まった様相を呈しているが、実際にはどうか?

●メガバンクの大幅赤字計上で、融資が下りにくく成っている。

●それで不良債権にしたくない不動産を、競売に掛けていない。

●リートやファンド用に建築されて賃貸物件が売れなくなっている。

●それは10億円以上の物件が多く、金融機関としてもできるだけ、高額で処理したい。

一方アメリカはどうか?

●経済対策を進めているが、サブプライム問題の影響だけ取り上げれば、全米で25%の不動産が下落している。

●サブプライム問題以外にオルトAローンもデフォルトしている。

●ジャンボ・ローンもデフォルトしている。

●更にインタレスト・オンリーローンの元本償還時期が今年で、これもデフォルトの対象となっている。

●これがデフォルトし出すと、全米で40%程度不動産が下落する。

●アメリカのメガバンクは事実上資本化率を超えた、不良債権を有している。

●CDS(クレジット・デフォルト・スワップ)が2000~4000兆円が出てく可能性が高い。

以上以前のバブルと違うところは、不動産の証券化と、デバレッジを30倍にした金融商品の債権である。

レバレッジが多きほど、一度躓くと立ち上がれない程の大怪我となる。

米国も日本も不動産価格が下げ止まった訳ではない、不動産が動いていないのである。

時価会計を発表できないのも、動いていない不動産を不良債権化していないだけである。

一方日本ではバルク売り(まとめて売る)で40%程度値引き価格で新築分譲マンションが売りに出ているが、再販するにもDCF法では利回りが合わないため、銀行の評価が出ない。

今年早ければ秋から冬にかけて、不良債権化が明るみに出だす。

インタレスト・オンリーローンのデフォルトが米国の金融機関にとどめを刺す。

その影響は当然日本の金融業界にも及ぶ。

現実には、なって欲しくない想定である。

しかし、嵐の前の静けさを最近日々濃厚に感じるのです。

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