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2008年11月12日 (水)

「10億円の収益物件買いませんか」

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最近10億円前後の収益物件の情報が飛び交っている。

リーマンを始めリートやファンドに売却する予定の新築物件である。

中には満室稼動している物件もあるが、新築予定のものもある。

何れも現金決済でないと売買できないと言うが、今時現金で10億もの物件を買うはずがない。

年末までに銀行に決済を迫られている物件も多い。

10月3日の日経に「シティーレジデンス」(リート)の破綻が記事になった。

その日は金沢で「賃貸不動産経営管理士」の講演で「不動産証券化」についての講義を行う矢先である。

このテキストが作成されたのが平成18年僅か2年で、世界経済の証券化が紙切れになるなんて。

リートの破綻は民事再生になるが、受け入れ先も互いに危険な状態であり誰も手を出したがらない。

米国金融危機の影響をもろに受けているのである。

サブプライム問題だけではなかったのである。

総額2000兆円にも及ぶ米国全体の借金地獄を、貿易黒字国に協力させることで、日本の経済にも影響が大きくなって行く。

米国の実態経済はもはや破綻状態である。

今朝の日経は米政府・FRBが「AJIに資本注入4兆円」金融安定化法による公的資金注入である。

再建策が誤算続きと新聞には書いてあるが、予定道理のシナリオである。

AJIのCDS金融派生商品(=日本の保証会社のようなもの)が44兆円にもなるのだから、数兆円では焼け石に水。

金融機関の時価会計の発表を禁止しているのは、既に200兆円しかない全米銀行の資本化率を割っているからである。

MMF(=投資信託の一種)の「取り付け」(=解約)を恐れてのことである。

昔と違い、「取り付け」には銀行に人が殺到して並ばない。

「PC」で簡単に取り付けできるのである。

各金融機関はこれを恐れている。

日本政府も既に年間100兆円ものドル買いをしているが、更に日本への協力を求める材料が整った感じである。

円高はドルを沢山買える(替える)ことができる状態である。

10億円の収益物件の話だが、今年年内に決済できない物件が来年更に価格が下落して出てくる。

物件の売買が遅れると、賃貸が繁忙期の3月を越えてしまうと、更に売れない。

売りが売りを呼び、下落する。

吉田先生は米国の不動産の底値は09年9月と診ている。(下落率40%、現在20%)

どうやら日本の不動産も連動しそうである。

ただそれまでには沢山の優良な物件も出てくるはずである。

優良で健全な物件であれば、金融機関も融資できる可能性がある。

ただ通常の不動産売買で所有権移転すればことが済んだ時代ではなく、複雑に絡んだ証券化商品(受益権)の売買には気を付けないといけない。

何れにもしても売買の時は慎重でないと「ババ」を引くことになるので、ご注意。

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