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2008年11月4日

2008年11月 4日 (火)

「不動産価格」

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世界金融危機以降、日本のファンド・リートにも陰が、不動産価格の下落が始まっている。

大阪の場合では如何だろう?

確かに収益物件の一棟物の価格も下がり始めているが、以前のバブル時期と一緒で、業者間のキャピタル狙いの物件が出てきている。

今回はミニバブルと言われて「リート・ファンド」が買う予定、若しくはリート・卸す予定の物件が下がっている。

前回のバブル時の不動産の下落率は70%~80%(全国平均)であった。

おそらく大阪の下落率の平均は下がっているが、この平均値は当てにならない。

平均は「ピンからキリまでを足して割ったもの」で、物件の市場価値に異なりがある。

そこで、「中位値」が価格の見極めになる。

平均ではなく中位値である。

その市場の中間の価値を基準にしないといけない。

ただし、市場性の変化や景況感によっても変化する。

その中位値よりも価値がある物件に投資しなければ、幾ら価格が下がって利回りが良くなっても、それだけの価値しかない物件である。

まだ、良い物件の利回りは低い、(良い物件=実需で回っている物件)

実際に需要があり、適正な価格(賃料)で貸せる物件でなければ、「想定満室賃料」での利回りなんて信用できない。

不動産価格の割安感にも慎重でなければ「ババを掴む」ことになる。

しかし、慎重し過ぎても「チャンスを逃す」ことになる。

今の時期以前よりも、物件に対して敏感に「鵜の目鷹の目」でいなければ、チャンスを掴めない。

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