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2008年6月22日

2008年6月22日 (日)

「下落すくる収益物件」

昨日、猪俣GMと江坂オフィスで、個別相談会。

終了後時間に余裕があったので、大阪市内の収益物件を調査に行った。

ファンドが買う予定の物件であったが、サブP(サブプライムローン)問題以降売れる気配がないので、オリジネーター(所有者)が慌てて売りにだしている。

何とか被害を最小限に抑えたいのであろう。

一度バブルを経験した私にとっては、相場感で言うとまだ高値である。

賃料設定が適正でない場合が多い物件が目立つ。

収益還元による価格設定のために、市場より高い賃料を設定しているために、満室稼働出来ていない。

当然レントロール(賃料設定)も見直さなければ、収支が合ってこない。

景況感に悪条件が揃い過ぎである。

昨年より表面利回りが、8%~10%になったが、FCRでは6%~7%前後の物件が多い。(レントロール見直し前の賃料による収益還元)

今後の予測としては、9月のサブP関連の世界の四半期決算が大幅な下方修正もしくは、ドル安、ユーロー安になれば、グローバル化経済の影響を日本も被ることになる。

今年の秋以降に、不動産価格は下がる。

株式にも連動するので、秋以降は株式も下がる。

逆の発想では、秋以降不動産は買いのチャンスがやってくる。(金融工学上の計算が必要)

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