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2008年2月 8日 (金)

「リースバックか定期借土地」

以前リースバック方式について本稿で、特集したことがあるが、未だにアクセス数のトップである。問い合わせも多い。

私が手がけた土地有効利用で、リースバック方式による、賃貸借契約と土地だけを貸してしまう定期借地契約がある。(事業用)

どちらが良いのか?

結論から言うとどちらもあまり変わらないが、後は節税をどうするかによって個々に変化は出てくる。

リースバックの場合自分の所有する土地の上に自分の名義の建物を建てる。

建築費用は、建築代金の一部または全部をテナント(借主)が立替てくれる。

立替たお金を賃料と相殺して分割で返金して行くので、建築代金の融資ではないので、金利はかからない。

定期借地の場合土地だけを地代で15年間(事業用)貸すことになる。

どちらが得なのか?

問題は貸主が手許に入るキャッシュフロー(CF)である。

リースバックの場合テナントは建築費用を立て替えるリスクを負う。

テナントにリスクがある分貸主は、建物を所有者になるメリットがある。

そして互いに消費税のリスクを負う。定期借地の場合は地代には消費税は賦課されないが、リースバックの場合事業用の賃貸借契約になるので消費税が賦課される。

節税の意味では、リースバックの場合建物は地主の所有権となるので、減価償却できる。

地主は、定期借地の場合固定資産税は土地のみ賦課されるが、リースバックの場合は、建物の固定資産税も賦課される。

ただし、内装設備等はテナントが固定資産税を負担する。

この複雑なメリットとデメリットを総合的に判断し、貸す側も借りる側が賃料や地代のどちらが有利か判断し、利害の合意により契約するのである。

ここに書きつくせないので、ご相談のある方はご連絡下さい。

個別相談は予約が必要です。(無料相談)

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