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2008年2月 2日 (土)

「アメリカ不動産投資セミナー」

「アメリカに不動産投資」と言うセミナーが今日大阪であった。3,000円払って聴講してきた。

なるほど物件は安くて買い易いが、円ローンを組んで物件を購入するには30%の自己資金が必要、借り入れ金額は$10万以上の借り入れが原則らしい。

サブプライム問題前は20%の自己資本で買えたらしい。

$10万ドル以下の物件は、融資が付かないのでキャッシュで購入するらしい。

こんな物件が紹介されていた。価格$2万8,000、1925年築、土地面積約688㎡建物面積約140平米、寝室2室、地下室あり、補修後想定家賃$800、補修コスト$5,000、保険$100、インスペクション(建物検査経費)$400初回、アプレイザ(評価経費)$400初回

GPI(総潜在収入)$9,600/年

リース損 10%   -$960/年

Opex(経費)保険-$1,200/年

        税金-$1,323/年

    管理費12%-$1,152/年

NOI(純収入)   $4,965/年

$4,965/年÷(購入価格$28,000+調査費$800+補修費$5,000)=0.14

CCR(キャシュオン・キャッシュ・リターン)=14%である。利回りはすごいが!

抵当に入っていない(融資が無い)物件なので、BTCF(ベイシック・キャッシュフロー)も$4,965/年となる。

BTCF=$4,965から更に、所得税が米国で賦課される=$?それから更に日本で所得税が賦課される。

利回りは良いが、日本円で約3,718,000($110円想定)投資して、年間税引き前のCFで、546,150円である。

資本回収が5年半である。

6.8年後の物件のFV(将来価値)は=?出口が問題である。

物件を所有し続けたとして、5年半経過しなければ利益が上がらないことになる。

6.8年後に購入価格より売却価格が上昇していれば、その分は利益になり資産価値が上がる。但し6.8年後に物件は筑後88年になるのである。

欧米の物件が100年もつと言うが、物件の陳腐化による補修費や、保険のリスクを考えると、不安が残る。

地域格差はあるが、住宅の価値が約10%前後年間に下落しているアメリカでこの投資は今するべきか?疑問に思う。

今この物件を購入して、円高になれば物件の価値は下がる。逆であれば上がるのである。

例えば(想定)$1が80円になれば、購入価格$33,800(諸費用含む)の価値は$33,800×80円=2,704,000円となり約1,000,000円分の資産価値が下がる。

アメリカの景気が上昇し、物件の価値が上がればそんな心配は無いが・・・・?

けして、この投資を批判しているのではない。問題は購入時期である。

投資家の最大の利益を目的とするのであれば、ローンを借り、レバレッジが正(せい)になる物件に投資するべきである。

サブプライムの影響で、融資が厳しいらしいが、資本回収が短期で行えて、金利が低く、できるだけ長い融資ができればローンコンスタントが低くなりキャッシュフローが増大するので問題はないが、今アメリカには日本人が利用できる有利な融資は無いのである。

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