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2008年2月12日 (火)

「大阪の不動産下落か?」

最近収益物件(アパート・マンション)が売りに出ている。

去年までは、殆どエンドユーザーの買える状態ではなかった。2005~2007までは、ファンドやリートのお陰で、収益物件のミニバブルであったが、ここ最近ではファンド・リート物件にも陰りが出始めている。

需給バランスと賃料設定のミスである。

大阪でもファンド・リートの影響で、不動産業者がキャピタルゲイン狙いで買った収益部件が売れなくなっているのである。

エンドユーザー不在の売買取引が行われ、高値になった物件を抱える不動産業者が売れずに困っているのである。

十数年前のバブルを思い出す。

バブルを経験したことのない業者も、キャピタル狙いで買ったからだ。

今年は収益物件が安く買える年になりそうである。10数年サイクルでの投資家の買い時期がやってくる。

株式もそうである。安い時に買って、高い時に売る。インカムゲイン狙いであれば、世間が行うことの逆をすれば良い。

サブプライム問題の影響で、当分金利は上がらない。金利の低いうちに銀行から借りて、元本を早く減らして行く。(5年固定)

次の利上げの時までには、元本が減少した分利上げがあっても返済額は変化しない。

毎日のように収益物件の資料が届くがまだ高い、金額設定には何の根拠もない、不動産業者の勝手な値付けの物件は売れない。

金融工学に基づいた計算がされていないのだから、銀行の評価を無視した金額には誰も手を出さないのである。

さあ投資家の皆さんこれからがチャンスです。

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