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2008年2月25日

2008年2月25日 (月)

「大阪の不動産状況」

昨年後半から、収益物件(1棟売り)が盛んに放出されだしている。

2003年ころから、ファンド・リートが収益物件を買いまくった時期に合わせ、不動産業者間で、収益部件の転売が繰り返されていた。

ほとんどが、現金で買って、売却するのではなく。高金利のノンバンクから資金調達している。

その償還時期が最短で2~5年で返済しなければならない。その時期が昨年あたりから出始めている。

調子よく売れている時は良いのだが、07年8月9日の株の下落から、金融業界・不動産業界に予想外の異変が起こりだしているのである。

例えば、通常信用取引で、現金仕入れを行わないとすると。(金利を3%と想定、人件費や流通コストは、含まないものとする)

800円で仕入れた商品Aを1000円で売れていれば、200円の利益である。しかし、信用取引では手数料(利息)が必要である。実際しは200円-(200×3%)=194円の利益となる。

市場に競合する商品Aが少なく、昨年は1000円であったが、今年は1200円で売れた。利益は400円-(1200円×3%)=374円の利益となる。

翌年は、他業者がその商品A売れることを知り、800円の仕入れに殺到したら、需給バランスで、仕入れ価格が上昇1100円~1200円まで上がってしまった。

来年も商品Aが売れると信じ込み、1200円で仕入れて、1300円で売るつもりであったが、売れない。何とか元金分で売り抜ける業者もあるが、売り抜けない業者もある。(それが不動産の昨年から今年にかけての状況)

10年前に日本はこのバブル教訓があるのに、同じことしているのである。

信用(融資)で調達した、元金・金利は期日が来たら耳を揃えて返さなければならない。信用を無くすと次の融資がしてもらえない。

何とか損をしても売れれば良いが、売れなければ返済は滞るとデフォルトとなる。

今、最後の悪あがき物件が出ているが、まだ危機感がなく強気である(元金の抹消ができないから)。返済期限ぎりぎりまでは、強気(実際には損をするので、それ以上値引きできない)だが、デフォルトは必ずやって来る。

推定、3月以降には大阪の収益物件が下がるのでは・・・・・。

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