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2007年8月 7日 (火)

「金融機関」

先日、銀行周りを行った。目的は不動産への個人投資の融資であるが積極的な銀行と、そうでない銀行とがあった。

銀行によって違うが、人物の属性を重視するか、物件の属性を重視するかによって、融資金額や金利が左右される。

各銀行の特性によって違うが、ゼロ金利の時期ほどは「ジャブジャブ」には融資しない現状がある。

言い換えれば適正な価格であることが重視されるのである。つまり幾ら利回りが良くても悪くても、先ず物件の評価からである。基本的に物件評価で融資額が決まるのである。

次ぎに評価が出れば、その評価の欠け目が銀行によって異なるのである。

関西でも収益物件の利回りが低くなっている。利回りが低いと言うことは物件価値が上がっていることになるが。実際には価値が上がっているのではなく、売買価格だけが上がっているのである。

適正な価格(=価値)を判断するには、キャッシュフロー(CF)から逆算しなければならない。ディスカウント・キャッシュフロー(DCF)であるが、表面だけ(満室時の賃料予想)DCFでは評価することができない。

(総潜在収入(満室時)-空室と未回収)+雑収入=実行総収入

実行総収入-経費=営業純利益(=ネット・オペレーティング・インカム「NOI」)で実際の利回りが決まる。

更に、NOI-年間負債支払い=CF(所得税引き前のCFがわかる)

簡単に説明したが、これ以外にROI・ROE・DCR・FCR・CCRなどの指標を用いて計算するのである。

金融機関は「ジャブジャブ」には融資しない。当然だが、金融工学が必用とされるのである。

念のために、不動産投資に関しての融資である。住宅ローンとは異なることを付け加えておく。

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