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2007年5月7日

2007年5月 7日 (月)

「リースバック方式」リペアー編

このブログへのアクセスで一番多くの方が「リースバック方式」をご覧になっています。

随分前に最終回を掲載したのですが、「リースバック方式」で更に注意したい事柄を追加いたします。

「リースバック方式」とは土地を持っている地主がテナントに賃貸しすることを言います。

通常は地主が建物を建て貸すのですが、「リースバック方式」では建物の建築費用をテナントに一時立て替え(建築協力金)てもらい、その費用を地主が無利息で分割返済することを言います。

もちろん建物は地主の名義で固定資産税も地主持ちです。

メリットは地主が契約当初に自己資金なしに賃貸事業ができると言うことです。

デメリットは賃貸契約中にテナントが倒産したり、経営不振で閉店してしまうことがあります。そうなると毎月当てにしてた収入が突然入らなくなります。

そこでそのデメリットの回避方法として、契約時に幾つかの特約を設けておくことです。

先ず、途中解約の場合は建築協力金は残金全額没収する旨の特約。そして保証金は解約時期により返還金を変える。例えば3年未満に解約の場合1割、3年以上5年未満の場合3割、5年以上10年未満の場合は5割、10年以上15年未満の場合7割、15年以上の場合全額返還する。と言う特約を入れておく。(ただし、建築協力金・解約引きには税金が賦課されます)

そして解約予告は通常6ヶ月前の予告にしておく。6ヶ月間の間に次のテナントを募集できるからです。

次のテナントは早いうちに募集することで、良いテナントを選考する時間ができます。

最近では「居抜き」専門に借りるテナントも沢山います。「居抜き」の場合内装費用だけで「リペアー」して済むのでコストを抑えられるからです。

但し、相手はプロです幾ら不動産に詳しい地主さんでもプロには適いませんので、専門家に相談するのが一番です。

「リースバック方式」について詳しく知りたい方は遠慮なくご相談下さい。

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