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2007年3月27日 (火)

「交換の特例」

昨日は耕作権について「交換特例」について触れましたが、一般的に宅地でもこの交換の特例は可能なのです。http://www.taxanser.nta.go.jp/3502.htm(国税庁HPより)

地主と家主が違う所有者の物件って、大阪には結構あるですよ。例えば豊中市の庄内周辺はそれが理由でなかなか再開発が進まない。

文化住宅(木造アパート)がずらっと並んでいて、正面から見るとドアだらけで1階の玄関の横に2階の玄関ドアがあったり、鉄の階段を側面から上がると正面側に1階と同じ向きに廊下があって、2階の玄関ドアがずらーっと並んでいる。(隣近所の人情味があってけして嫌いではありません)

日本の高度成長を支えてきた住宅なのですが、最近ではニーズの多様化で文化住宅はマンションなどに生まれ変わり、あまり見かけないですよね。

今残っている文化住宅は、老朽化しているが建築基準法以前に建てられた物件が多く再建築ができない物件もあるんです。

また土地と建物の所有者が違い、互いに買い取り交渉が旨くいかないケースが多いみたです。そして、所有者も高齢化し今更立て替えたり売買交渉するが億劫になってしまい、悪循環陥ってしまってしまうのです。そこでこの交換特例を使えば・・・・・

国税丁のHPの一定条件をクリアすれば、お金を動かすことなく、譲渡税も支払わずに済みます。

借地権割合をしっかりと計算した上で、交換の差金(=差額)が出ないようにして、AがBに土地を譲渡する代わりにBの建物と交換(=譲受)。実際にはお金は動いていないので、お互いに譲渡税はかからない。

地主は土地の一部を失くすのですが、後々の相続や有効利用を考えると、お互いにすっきりとするのではないでしょうか。

(※注意 専門家に相談することをお勧めします)

Photo_5

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http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%BC%DA%C3%CF%B8%A2%B3%E4%B9%E7(=借地権割合)

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