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2007年3月26日

2007年3月26日 (月)

「小作権」

先日あるオーナーから問い合わせがありました。

オーナーの所有する畑を「小作人」から返してもらうにはどうしたらよいのか?

耕作権(小作人)は全く知識がないので、調べてみました。

http://www.bird-net.co.jp/rp/BR990322.htmlここにも詳しく説明がありのですが、耕作権(小作人)は、永小作権なら50年以下(更新後も50年以下)、存続期間を定めなかったときは30年です。賃借権なら、借地法・借地借家法の適用対象ではないので、20年以下です。

相続人が承継している場合相続前の年数もカウントします。存続期間終了時に更新拒否をすれば消滅させる可能性があります。

次に離作料を払って変換してもらうことも可能です。ただし大阪の場合40%の利作料が慣習みたいです。(ただし小作人に譲渡税かかります)

ただしこの離作料も最高裁の判決では、平成元年12月22日の東京地裁判決で、小作人側が離作料は農地価格の4割から5割と主張したのに対して、判決では離作料とは土地価格の何割というものでなく、「農地賃貸借関係の終了によって賃借人が被る農業経営及び生計費の打撃を回復するに足りるものであれば良い」と判決したそうです。上記HPより

小作人を続ける理由に、地主から「離作料」を貰えるという期待感からがどうも多いようです。

上記の判例を地主も小作人も知らないのでしょう。互いに根比べして無用に歳月が流れているようです。

もう一つ市街化区域の宅地化農地の固定資産税がいくら上昇してもその分を小作人に地代の増額として請求できないのです。

そこで、交換特例を採用して耕作権と底地を交換すれば(一定の制約がある)互いに譲渡税がかからない。ただし交換差金が出た場合どちらか高いほうの金額の20%以内であれば、特例が適用できるらしい。

法律上は大体理解しましたが、さて実際には四角四面に行かないのが世間で、いくら法律がこうだから、判例がこうだからと言っては。ご近所の手前これからのタウン生活に少なからずとも影響してきます。

この問題解決は私の交渉力の腕の見せ所です。乞うご期待!!

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