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2005年10月21日 (金)

「リースバック方式」6

今回は、いよいよ契約交渉から契約締結までの流れのつづきを、ご説明致します。

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前回は契約の種類や内容についてご説明致しました。次に契約の詳細についてご説明いたします。

「保証金・建築協力金・賃料・造成費用負担」契約書に記載される重要な項目です。内容についてご説明致します。

「保証金」は関西の中でも大阪・神戸だけでの慣習的な呼び方で、事業用賃貸借契約では、「敷金」と思って下さい。借り主が契約締結時に貸し主に対して預けるお金です。通常は、その預かったお金を、建築費に充当させ、契約終了時に全額借り主に返還します。また契約期間満了までに借り主が途中解約した場合には、契約事項または特約事項には、「ペナルティー」として全額、貸し主が没収する旨の条項が記載されているはずです。記載ない場合は注意して下さい。

「建築協力金」は「リースバック方式」の目玉です、前回ご説明したように、建物は貸し主名義の登記を行います。通常貸し主名義にするのだから、建物を建てる費用は貸し主が負担するのですが、その費用を借り主が無利息で立て替えてくれるのです。その立替金は契約期間毎月々分割返還します。例えば、建築協力金3000万円で、契約期間が20年とした契約の場合。3000万円÷240ヶ月(20年)=125000円を貸し主から借り主へ返還するのですが、通常は借り主から支払われる賃料から相殺して返済します。

注意ポイントとして、貸し主が土地建物の「固定資産税」を負担します。このときに建物の総額が1億円かかった場合、税務署は当然登記名義人に請求が来ますが、ここが注意ポイントです。貸し主の負担している金額は、3000万円分だけですので、1億円の建物の7000万円分に対する固定資産税は、借り主に支払って貰うようにしておかなければ、知らないうちに余分に固定資産税を支払うことになってしまうのです。

「造成費用負担」は原則、貸し主が造成費用を負担して、その土地を利用できる状態にしなければなりません。よほど好立地の土地でない限り、貸し主負担です。

「賃料」は毎月々の貸し主の「収益」です。ので、上記の「建築協力金」返済や固定資産税・都市計画税・土地造成費用負担などを充分に考慮して「賃料」設定の交渉を行うことが大切です。

<つづく>

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