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2005年10月13日 (木)

「リースバック方式」1

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「リースバック方式」についてのお問い合わせが弊社ホームページでトップを占めています。
そこで今回は、「リースバック方式」について、もう少し詳しくご説明致します。

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事業用地として、地主様(貸し主)の土地を企業(借り主)へ一定の期間貸す方式です、借り主の大半はロードサイド型店舗で駐車場スペースを必要とするため、最低でも200坪~のスペースが必要です。
通常土地を貸す場合大きく分けて下記の契約方法に分かれます。


1.定期借地権による契約
2.普通賃貸借契約による契約

1.は最長20年(事業用)までの契約で、土地だけを貸して建物は、借り主が建築します。
契約に際しては保証金と地代の設定により「公正証書」による契約で、期間満了時点で借り主は建物を解体し、更地に戻して貸し主に返還します。また途中解約の場合は貸し主に対してペナルティーを支払わなければなりません。

2.が通常の「リースバック方式」契約の際に用いる契約方法です。契約期間を定め(慣習上15年間または20年間)保証金と地代の設定までは、1.と変わらないのですが、建物は貸し主の名義になります。この違いが大きいと言うことです。通常貸し主の名義になる建物は、貸し主が建築費を負担し土地建物を貸すと言う方法が従来のスタイルでしたが、建築費を借り主が「建築協力金」と言う名目で支払い、契約期間中にその金額を月々分割し、賃料と相殺して無利息で借り主に返金する方式です。

「リースバック方式」は建築費用を貸し主が銀行ローンを組まなくても、自己資金0で(造成費用の負担が必要な場合があります。)リースできるのです。

但し、土地に抵当権等の設定が有る場合は借り主は不安で借りてくれません。また途中でその様な設定がされた場合にも貸し主側のペナルティーとなります。

この方式を使う場合「貸し主、借り主」双方の信用度を充分に把握するこが、失敗しない契約となります。

次回「リースバック方式」のテナントリーシング(借り主を捜す)についてご説明致します。

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