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2005年10月20日 (木)

「リースバック方式」5

前回は「テナント・リーシング」についてご説明いたしました。

今回は、いよいよ契約交渉から契約締結までの流れをご説明致します。

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前回は交渉の大切さをご説明致しましたが、今回は詳しくご説明致します。

通常の契約期間は15年・20年の期間が一般的です。契約は地主様名義で登記された建物を賃貸しする、賃貸借契約で行われます。

土地賃貸借契約と誤解される地主様が多いようですが、借地借家法では、建物の所有を目的とする地上権と土地の賃借権を借地権として保護しています。

借地権の存続期間は、原則として、30年と規定していますが、これより長い期間を定めることができます。しかし、これより短い期間を定めた場合に法は、賃借人に不利な定めとされ、無効となります。(事業用については10年~20年の定めは有効とされますが、契約は公正証書にしなければ効力を生じません。)

つまり、土地だけを貸してしまって、借地人が建物を借地人名義で登記してしまった場合、30年間は土地を返してもらえない、但し、30年と規定した場合は30年経てば返してもらえますが、公正証書契約もせずに、15年とか20年間の契約締結をしてしまった場合は、その契約は「無効」となり建物が朽ち果てない限りその土地は帰って来ないことになります。

建築協力金の意味が、このときに効果が出てきます。建築協力金は借り主が一旦立て替えて支払ってくれるお金ですが、建物の名義を貸し主にすることで地上権や借地権の設定から、免れるのです。

<つづく>

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コメント

30年は、だめなのでは。
50年からしか定期借地権は認められないはず。

投稿: みうら | 2005年11月 1日 (火) 18時13分

コメントありがとうございます。
定期借地契約には3タイプございます。

1.一般定期借地権・・・50年以上の契約
2.建物譲渡特約付借地権・・・30年以上の契約
3.事業用借地権・・・10年以上20年以下

今回は2番を使ってのご説明となりますので30年という契約が可能です。

投稿: 坂上 | 2005年11月24日 (木) 15時25分

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