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2005年10月13日 (木)

「リースバック方式」2

sagamioono11前回「リースバック方式」1では「リースバック」のシステムや契約方法をご説明しました。
今回は、「テナント・リーシング」借地人探し・借り主募集についてご説明致します。

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1.ロードサイド店舗斡旋専門業者
2.一般募集(現地看板等)
3.DM募集

1.は空き地を探して謄本を閲覧して、地主に直接斡旋業者が交渉に来ます。いくつかのテナントからの依頼を受けていて、テナントの代理的な交渉を行います
主に賃貸借専門の斡旋業者です。

○メリット
専門的な知識があり、造成工事や建築までの複雑な行政との事前協議等、総てを行いますので建築工事や賃貸借契約に至るまで、素人の「地主様」には大変好都合です。

●デメリット
造成工事や建築工事を誰が行うかで、契約期間中の利益に大きく影響します。例えばテネント(借り主)が建築業者と直接に請負契約を結んでいる場合は殆ど問題はありませんが、斡旋業者が工事発注を行う場合に問題があります、また斡旋業者が大手建築会社の子会社や、流通店舗専門部である場合です。(俗に言うヒモツキ)

ロードサイド店舗の場合面積の広い土地を利用して行いますが、その時必ず造成工事が必要になってきます
ここに隠れた「貸し主の損」が発生します。

土地の形状に依っては、工事費用が大幅に変わってくるのです。

道路より土地が低い場合、土を入れて(盛り土)、その盛った土を崩れないように「よう壁」工事を行います。

道路より土地が高い場合、土を削り捨てます(切り土)。

素人にも建物の工事単価は大体創造がつきますが、造成工事や土木工事の金額や単価なんて創造もつきません。
ここに落とし穴があるのです。

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